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[楼市杂谈] 楼市已不正常:三四线陷入泥潭一线火得不得了

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发表于 2015-11-10 14:16:23 |显示全部楼层
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  趴着等待能“解套”吗?

  三四线城市楼市陷入泥潭,而一线城市却火热得不得了,楼市已经不正常了。

  市场总是难以捉摸,楼市尤其如此。2013年,孙宏斌以每平米7.3万元拿下农展馆地块,创造北京史上最贵地王时,当时很多人都认为这块地会“砸在手里”。但今年10月以来正在上演的京城“地王潮”完全颠覆了认识,葛洲坝10月20日拿下北京丰台花乡樊家村地块,其7.5万元的楼面价轻松刷新了纪录,让趴了仅两年的孙宏斌成功“解套”。

  近期,孙宏斌的项目以“北京一号院”的奢华姿态面世,并以19.5万元的均价创造了单价新纪录,开盘日即销6套,净收6亿以上。这是今年一线城市“豪宅元年”的一个缩影,今年前三季度,一线城市均价超过6万元的豪宅累计成交同比增长326%。看来,2012~2013年乍舌的一波“地王潮”中,若像孙宏斌一样胆大的开发商,现在都赚得盆满钵满了。

  “任性”的购买力击溃了所有的谨慎者,一线城市的需求,你如何高估都不为过啊!亚豪机构指出,未来北京单价6万元以上的豪宅区域将扩展至六环内,意味着北京已“全城豪宅化”了;上海深圳也不甘落后,前10个月上海一手豪宅成交翻了2.9倍,甚至出现豪宅“日光”的神话;深圳近两年出让的住宅用地,不是地王就是“准地王”,与高成本的“旧改”项目一起,让深圳房价也毫无悬念地跨入了6万元队列。

  开发商眼里,一线城市俨然已成“安全岛”。流动性宽松、楼市火爆、融资打开(发债利率降至3%~4%),开发商可谓“弹药”充足。更甚者,一线城市供地完成率多年来没有超过50%,保障房“硬指标”又挤压商品房用地,供求“剪刀差”扩大,而开发商手里的储备早已用尽,地市和房市长期看好就不奇怪了。综合目前楼市形势、金融经济形势,“抢食”一线城市土地,无论是防御性投资、增厚短期资产,还是美化资产负债表,或是杠杆融资,都是不错的选择。

  2015年底掀起的“地王潮”,汹涌之势远甚过往。中原地产数据显示,今年以来,北京有39宗地块楼面价超过3万元,未来每平方米15万元左右的项目将有11个、10万以上的将有21宗,叠加老项目,未来北京“10万+”项目将有50个。更为夸张的是,“抢地”之势已经蔓延到了其他重点城市,10月下旬以来,北京、南京、杭州、温州、佛山等5个城市在不到10天的时间,居然诞生了6个地王。

  抢地的结果,就是不断缔造更上一层楼的“三高”地王(高溢价、高总价、高单价)。但即便抱团“取暖”、挖空心思树立产品的独特性、宣传珍品价值,需求也会高处不胜寒啊!当轮番举牌时的“激情”降温后,大家才发现,这可能是一场“危险的游戏”,“10万+”的房子要卖给谁呢?都能像孙宏斌一样趴着等待“解套”吗?

  京沪深等大城市,每一宗地都要配建保障房,倒逼商品房价格不断创新高,城市“中坚力量”(户籍人口、公务人员和高端人才)的住房问题不再发愁了,最后让投资者和外地有钱人去“血拼”吧。需求看似很旺盛,但那是6万元以上豪宅还很稀缺、少数高净值人群还能消化。当“逢拍地、必地王”,全城豪宅化、普宅豪宅化时,哪有那么多“接盘侠”。亚豪机构计算,未来北京市场顶豪(10万+)供应规模在4000~5000套,供求比大概是20:1。

  于是,有开发商玩不下去了。据悉,碧桂园要爽约丰台地块,龙湖也闹起了“退地”。暂不论真假,但趴着也可能“解套”不了。对央企来说,“经济账”是一方面,资金无虞的情况下,拿高价地间接地贯彻了“稳增长”、实现了保值增值的使命,但民企要算“经济账”。因此,碧桂园和龙湖退地非空穴来风。刺激政策不断,但三四线城市楼市却陷入泥潭,始终不能自拔,而一线城市却火热得不得了,楼市已经不正常了。

  (作者系深圳房地产研究中心分析师)来源:证券时报

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