房地产基础知识11
好热的天
2013-02-01
混合型REITs
混合型房地产投资信托REITs既拥有物业,又提供信贷。
房地产投资信托
简而言之,房地产投资信托(REIT)就是一家致力于持有,并在大多数情况下经营那些收益型房地产(如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库)的公司。符合规定的REIT不需要交纳公司所得税和资本利得税,但其资产构成、收入来源和收益分配均要符合一定的要求。对REITs的优惠
REITs同其它信托产品一样,如果信托的收入分配给受益人的话,信托是不需要交税的。REITs免交公司所得税和资本利得税,但股东要对自己所得的分红按照自己的适用税率交纳所得税和资本利得税。
美国目前资本利得税分两部分征收,增值部分的税率为20%,折旧部分为25%。例如,如果五年前以100万元购得某物业,5年后折旧20万元,账面价值为80万元,售得110万元。资本利得税=20%×(110-100)+25%×20=7万元。对REITs的要求:公司的资产主要是由长期持有的房地产组成;公司的收入主要来源于房地产;公司至少90%的应纳税收入应分派给股东。REITs的信托性
从给REITs的优惠和对REITs的要求上,我们可以看得出来政府大力扶持其发展,规范其运作、用其来发展和稳定房地产市场,而又限制其垄断市场、防止其滥用经营收益、限制其干涉其它实体经营的目的。如果REITs每年均有高比例现金分派,说明其有良好的经营业绩,因为即使利润可以造假,现金收入是无法造假的。严格的分派制度实际是对REITs经营的一种高明的监督,同时也可限制REITs滥用资金。信托业发展的关键在于信用、规范运作、和成熟的金融基础设施。
REITs分为三种:权益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs。
现在美国大约有300个REITs,它们的总资产超过3000亿美元,大约2/3在国家级的股票交易所上市。有一些REITs并没有上市,但通常所说的REITs是指上市的。
按揭型REITs
按揭型房地产投资信托REITs直接贷款给房地产业主和经营者,或通过收购贷款和由按揭支持的证券来间接地施放信贷。
权益型REITs
权益型REITs拥有和经营收益型房地产,业务包括出租、开发和租户服务。
独立式公寓
 独立式公寓一般为国际标准化一居室,户型基本一致,一般60-70平方米左右具备全部生活要素。是介于传统一居和超小户型之间的另类产品。
优先购买权
 指按份房产共有人欲将房产出卖时,在同等情况下房产其他共有人享有优先购买该房产的权利。
差价置换房
差价换房:是指本市居民以其承租的公有住房承租权按协议商定的价格交换其他公有住房承租权,或直接交换商品租房、其他所有权住房,或有偿转让后再购买商品住房和其他住房的行为。
 有以下三种方式:
 1、公有住房承租权之间的交换
 2、以公有住房承租权交换商品租房或其他所有权住房
3、有偿转让公有住房承租权后,购买商品住房或者其他住房其中已纳入本市房改政策规定的出售范围,而承租居民尚未购买的成套独用的可售公有住房,只适用上述第一种方式进行差价交换。
按揭
按揭是英文"mortgage"(抵押)的音译,是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。

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