本帖最后由 沧海一粟 于 2016-7-15 19:11 编辑
二手房:多看少动，或有“捡漏”的机会
近期的二手房交易已经不再像前两个月那么“好谈”了，因为买卖双方的价格分歧正在扩大，卖家不肯松，买家不愿“屈服”。机构统计显示，上月二手房成交数量环比下滑超过7成。在业界普遍认为未来一段时间二手楼市将呈现“量调价稳”之际，不少卖家和购房者却能明显感到，“最近的市场吃不准”。
“神奇”的换房经历
最近，汪先生成为办公室的“红人”，一到午休时间，就有同事过来打听他神奇的换房经历。原来，此前“新国五条”出炉后，二手房市场仿佛打了鸡血，交投一下子被激活了，汪先生所在的锦江乐园板块也不例外。“整个3月份，穿着西装的中介成了小区里最忙碌的人，晚上七八点都有人来看房。”汪先生试探性的跟几个中介进行了交流，得知目前小区在售房源的价格比去年底高了约两成，于是他也有了置换的念头。在选定好目标购房区域后，趁着周末，他和家人在中介门店开始了“地毯式”的看房之旅。
很快，一套位于定西路的110平方米、报价240万元的房源引起了他的注意。挂牌中介表示，这套房自今年春节挂出后一直未成交。房子是高层电梯房，楼层稍差且朝北向，但价格比区域均价低出许多。经过一番比选，汪先生最终决定出手置换，他原有的住房很快售出，每平方米单价较购入的房源要高。汪先生坦言，虽然也有人劝他说购入的房子有一些硬伤，以后再想脱手可能会比较折腾，但在他看来，在与原住房小区环境、房龄相差不多的情况下，“定西路的单价低于锦江乐园”——这是最打动他的因素。
同样有着置换想法的钱女士，却遇到了“幸福的烦恼”。本月，她准备将自己位于莘庄板块的一套小户型次新房房源售出，再置换到市中心区域居住。“当时我的想法是以最低130万元的到手价售出，中介却表示可以挂135万元到手。”钱女士觉得已经到了自己的心理价位，便委托中介挂牌。但让钱女士意想不到的是，当天晚上，中介就带着看房客上门看房，离开后不久便致电钱女士表示对方准备“下定”。
钱女士显然被这样“闪电式”的交易过程吓了一跳，她赶紧以购房者的身份，向其他中介咨询购买该区域同类房源的价格。“其他中介报给我的价格普遍在160万元的卖家到手价，我一下子没了方向。”经过再三考虑，钱女士决定先行撤牌观望。“最近的市场价格有点看不懂，虽然这套小户型房源就算按挂牌价卖出也不会有太多损失，但我很担心中意的房源价格涨幅更高，到时候连找地方住都会有问题。”
买卖双方预期价格相差5％
买卖双方对房价的预期存在差异，是导致目前二手成交踌躇不前的主要原因。上海中原新梅共和城分行经理江超认为，最近卖家出售房源的迫切感减弱，而3月的火爆市场，更使得卖家看好后市，不会轻易降低价格。买家方面，仍然期待政策细则能打压房价，因而看低后市房价，买卖双方的价格差大约在5％左右。比如一套“和福花园”94平方米的两房，目前的挂牌价在275万元左右，而买家的心理价格为260万元，相差15万元，因而迟迟没有成交。而上海中原通州分行经理孟敏也表示，区域内主力房源是总价在550万元－650万元左右的三房，买卖双方心理价差达5％，实际每套房源的差价达到30万元左右，卖家对价格紧咬不放，毫不松动，买家心态则往往会继续等待政策落实调控房价，这是目前二手房成交乏力的主要原因。
21世纪不动产上海锐丰泗泾店分行经理表示，4月泗泾板块的成交量环比减少约8成，同比上升约3成，挂牌量环比减少2成，与去年同期持平。4月份减少的挂牌房源主要是业主主动撤牌所致。其原因是4月市场报价和业主心理预期不一，部分业主有卖转租倾向。另外，二手房客户方面，受首付含税的成本增加影响，部分转而求购一手房，分流的需求也致使部分板块新房项目出现价格上的提升。
5月新房和二手免税房是热点
对于刚需买家来说，是挑选新盘还是淘二手房，主要还是要从自身情况出发。因为，目前市场上的新房和二手房往往在区域位置、周边配套、项目本身的产品类型、房源的价格等方面均有差异和优劣性。因此，并没有统一的标准去衡量是挑选新盘好还是挑选二手房好。由于新政时效的继续影响，5月份的楼市情况依旧会以新房和“免税房”作为置业热点。
汉宇地产市场研究部监测上海市二手房成交数据显示，截至2013年4月30日，共成交20015套，环比下滑71.6％。其中住宅(公寓、别墅、洋房新里)产品共成交19325套，环比下滑72.3％。汉宇地产分析师朱春峰指出，4月二手房交易量出现大幅回落的原因主要在于上月受到“新国五条”细则所引发的交易透支等因素，未来几个月二手房交易量将步入相对平稳的调整期。也有业内人士指出，在未来政策面相对平静的前提下，购房者不妨定下心来理性选房，从自己的实际需求出发，多看少动，或将有“捡漏”的机会。
因此，当置业新房时可多考虑一些居住氛围相对成熟、周边配套已经基本完善的社区。而在选择二手房时需要注意该套房源是否符合“免税房”的条件以及所选“免税房”的跳价幅度是否离谱。
■贴士:
一二手房价格“倒挂”主因在于
1、地理位置，虽然新盘和二手房楼盘均处于同一个板块中，但从地理位置上看，二手房楼盘更集中在商业的中心附近，所占的位置相对较好。
2、新房供应量有限，例如目前周康的交易主战场已经转向了二手房市场。3、新项目的品质、产品类型等指标未必优于部分二手房楼盘。
一手房:中高端房市场受政策冲击较小
5月新房市场涨幅不会过大
4月全市中高端商品住宅市场随着楼市整体的成交转冷，成交量也随之出现大幅回落，虽说中高端市场受调控影响相对较小，但在整体买卖双方购房节奏放缓，观望气氛开始出现的情况下，出现成交量的回落在意料之中。对比前期成交情况来看，虽然成交量下跌，但在新政密集出台时期，本月成交量基本和去年底今年初市场回暖形势良好的成交量处于同一水平，从侧面反映出目前上海中高端商品住宅成交情况稳定，市场稳步回暖势头未受政策过多的影响。而普通住宅4月成交量跌幅明显，低于去年底今年初期成交总量，由此可见中高端商品住宅市场的成交波动相对较小。
从上述汇总的图表看，新增供应楼盘基本以刚需项目为主，主要集中在南汇周康、松江新城、金山新城等板块内。
瑞虹新城单月成交破百
从4月中高端商品住宅的成交排名看，成交面积排名前三的楼盘都是目前上海商品住宅市场的知名中高端楼盘，位于普陀长风板块的中海紫御豪庭和长风雅仕名邸两个楼盘近期维持较好的成交势头，两个楼盘形成良性竞争，引领了整个长风板块的中高端住宅行情。排名第一的位于虹口区的瑞虹新城，作为市中心传统的高端楼盘，近两年几乎每次新推房源都能收到很好的市场响应。3月底推出140－220平方米的大户型房源后，4月份售出了115套房源，成交均价近5万元/平方米。业界人士认为，短期就能集中成交完成当期推出的大部分房源，由此可见该楼盘开发商的操盘能力。
虽然中高端住宅市场成交面积下跌，但价格则小幅上涨，创出一年内新高，出现这种情况从成交排名中就可以看出，本月高单价的楼盘集中成交，排名前十的成交楼盘中前五都是单价4万元/平方米以上的楼盘，这也从侧面体现出了4月成交均价的上涨主要是由于成交结构性的变化。
德佑地产代理项目部总监孙扣华表示，近期由于调控政策出台后，市场进入政策面稳定期，购房者对于购置物业的意愿较3月时期有明显降低，同时由于目前市场上各方虽然对楼市后期长线依然看好，但短期方面有明显的分歧，看涨看跌都有，导致近期楼市明显的转冷，成交回落，观望气氛开始蔓延。
中高端商品住宅市场虽然受调控政策影响小，但在整体市场观望氛围和市场供应量减少的双重因素影响下，后期成交量很可能出现持续回落的情况，至于成交均价方面，由于成交结构的变化主导短期中高端商品住宅价格走势，考虑到本月高端楼盘的集中成交，后期高端楼盘如没有大量新增供应推出，整体中高端商品住宅的价格会出现小幅下跌。
养老房:百平米房源成首选
随着上海老龄人口数量的不断增加，为父母改善居住环境，提供一个适宜养老的住所，成为子女越来越关注的问题。记者从各中介公司了解到，在为父母置业的人群中，100平方米左右的房源最受欢迎，既可满足父母拥有独立的生活空间，又方便子女偶尔小住两天探望父母，成为改善型客户的首选。而就区域来说，较受青睐的是传统的成熟居住区域，以及近几年崛起的拥有大型绿地的新兴区域。传统区域:成熟配套是关键
在为父母改善置业时，许多原本就住在传统居住区域的父母，更愿意在同区域或就近的区域改善置业，一方面是传统居住区域的生活配套原本就较成熟，另一方面老年人较为守旧，更愿意选择熟悉的、常年生活的环境居住。
打浦桥是原卢湾区的成熟居住区域，9号线贯穿其中，汇集了日月光购物中心、田子坊、卢湾体育场、瑞金医院、田丽公园等配套，生活非常便利。据上海中原海华分行经理周小刚透露，区域置换改善型客户在7成左右，海华花园是区域中较受青睐的改善型小区。小区是2007年的外销房，紧邻轨交9号线，环境优美，绿化率30％以上，100平方米的两房和三房最受关注。近期，分行就成交了一套该小区115平方米3房2厅2卫的房源，总价410万元。购房者是一对老夫妻，卖掉了同区域内的老公房而置换了这套房子，方便女儿来探望自己时可一起住。
据泗泾板块的中介介绍，这里有许多松江本地的买家，原先住在面积小且陈旧的老房子里，随着地铁9号线泗泾站的开通，极大地缩短了区域到市中心的交通时间，而泗泾板块随着近几年的开发建设，建起了三湘商业广场、大润发超市、国美电器等一批商业配套，生活越显便利。一些原先就住在松江区域的老年人在改善住房条件时，更愿意在同区域置业。张经理表示，目前，区域内次新房均价在15000元/平米左右，较受养老改善型客户关注的是120平方米的三房，总价在150万元左右。尽管处于郊区，但相比中心区域的高房价，这里的房源总价低，又是熟悉的居住区域，配套也完善，因而松江本地人更愿意在这里置业。新兴区域:大型绿地成卖点
近几年来，在上海中外环之间，崛起了不少标志性的大型新兴板块，由于这些板块拥有大型绿地配套，又集中了房型多样、环境优美而且交通便利、生活配套也很完善的社区，因而不仅吸引了许多年轻人来此购房，也让许多既想改善居住环境，同时又想与子女住得近一些的父母置业。
比如，大宁板块拥有大宁灵石公园，而与公园隔路相望的新梅共和城是板块内的知名品质社区，坐享大宁灵石公园的优美环境和清新空气，吸引许多改善型客户在此置业。板块内的新梅共和城是许多子女为父母置业的代表性小区，主力房源是90－120平方米的2房和3房，房型正气，得房率高，楼栋普遍都带有电梯，父母既可置换90平方米左右的2房，改善住房环境，也可选择置换100平方米以上的3房与小孩同住。目前，二手房成交均价33000元/平方米，周边配套成熟，步行5分钟内可至轨交1号线、大宁灵石公园、第十人民医院、大宁菜场、大宁国际购物广场等，生活非常便利。
上海中原新江湾城分行经理张卓成表示，新江湾城区域是近几年来发展迅猛的新兴区域之一，同时拥有新江湾城湿地公园和共青森林公园两大城市“绿肺”，是养老房置业者的不二选择。近期，分行就成交了一套上海梦想的102平方米的2房，是子女为父母购置的改善型房源，成交价315万元。小区周边配套成熟，毗邻轨交8号、10号线，不仅大型超市、菜场、学校等生活配套齐全，还有长海医院、市东医院以及社区级综合医疗服务中心，丰富的医疗资源给予老年人更好的健康保障。目前，小区养老房主力房源为100平方米左右的两房，均价在32000元/平方米左右。
养老房怎么选
无论是配套成熟的传统区域，还是拥有大型绿地的新兴区域，在看中居住环境的同时，子女在为父母置业时不约而同地都选择了100平方米左右的房源，既考虑到了父母的居住适宜度，又便于子女前来探望小住。
考虑到中老年人的身体状况以及已有的居住观念，上海中原置业顾问认为，在购置养老房的时候，主要考虑以下几点:首先，房源户型方正、采光好。大多数老年人思想较为传统，因此会比较青睐房型方正的房屋，而对于长时间待在家里的老年人来说，拥有充足采光的房源，能让老年人多晒晒太阳，有利于健康。其次，尽量选择低楼层，或是带有电梯的高层房源。老年人的腿脚不利索，有电梯的房源更便于他们的出行。再次，周边的配套设施要齐全，除了轨交、菜场、便利店、超市等生活基本配套完善外，医疗资源丰富、紧邻公园环境优美、配有老年人活动中心的区域更适合养老。
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