在房产垂直赛道里的独角兽企业中，贝壳找房是一个既年轻又资深的存在。年轻是因为它于2018年4月才正式上线，业务涉及二手房、新房、租房、装修等，截至2019年7月初，已经进驻全国98个城市，月活跃用户量达7000万；资深是因为它从成立于2001年的房产交易服务平台链家升级而来，有着十几年的行业积淀。近日，多家媒体称贝壳找房已完成近12亿美元D轮融资，其中腾讯领投8亿美元，基汇资本、高瓴资本、源码投资、碧桂园创投、新天域、华兴资本、海峡资本等跟投，共计11.3亿美元，最新估值超过100亿美元，公司将于2020年启动境外上市。对此，贝壳找房回应燃财经（ID:rancaijing）称，D轮融资目前没有官方消息，公司也没有明确的上市时间表。但一位接近贝壳找房的人士对燃财经表示，贝壳找房融资消息属实，估值超百亿美元。以贝壳找房目前的体量，有人认为其百亿美元估值偏高，也有不少人坚称贝壳找房和整个行业都被低估。行业内人士指出，以贝壳找房、安居客等为代表的一批互联网企业在获客、信息透明、房源等问题上对传统房产经纪行业进行了改进，但是行业在人效与投入产出上多年来并没有明显的效率提升，贝壳找房也不可避免的会受到购房政策调整的影响。此外，由于房产经纪领域本地化特色明显，规模效应大于互联网效应，这就导致贝壳找房不可能一家通吃，细分领域的市场各企业都有机会。那么，贝壳找房这个新兴平台到底值不值百亿美元？燃财经为你拆解。链家“缩进”贝壳整合行业有关贝壳找房新一轮融资最早的消息要从2019年3月说起。3月25日，贝壳找房宣布启动D轮融资，由战略投资方腾讯领投8亿美元。这轮融资将重点用于在产业互联网领域的技术研发、产品应用创新以及优秀人才招募培育等。而就在5天前，贝壳找房母体链家的资本结构同步发生了变化。据国家企业信用信息公示系统显示，2019年3月，北京链家房地产经纪有限公司发生了注册资本、投资人和管理层变化。数据显示，22家投资人从链家撤出投资，公司注册资本由2054.02万元变更至1355.82万元，注册资本减少33.99%。贝壳找房回应称，本次减资目的在于企业发展所需，原投资方在链家的股份将通过协议镜像平移到贝壳找房。一边是贝壳找房的融资消息，一边是链家注册资本缩水。这样的布局背后，打的是什么算盘？成立于2001年的链家，是一家房产交易服务平台，业务覆盖新房二手房交易、租赁、装修等。推出之初，链家就是奔着建立行业新规则而来，成为业内第一家推出签三方约、透明交易、不吃差价的经纪品牌。其互联网化从2009年开始，先是链家在线(Homelink) 上线，后更名为链家网。https://pics5.baidu**/feed/b90e7bec54e736d147747928bab677c7d4626992.jpeg?token=2bf214b6835471b3e55b4f36cf489070&s=B9E0DB156A006ACEC4955D610300E031图 / 视觉中国
2018年4月，链家网升级为贝壳找房并开始高速扩张，其定位于“技术驱动的居住服务平台”，开放资源和线上能力，聚合和赋能全行业的优质服务者，打造聚合各品牌的平台，链家网成为旗下的入驻品牌之一，并推出创新服务VR看房。也就是说，链家可以理解为自营模式，而贝壳找房是一个平台。除了链家以外，其他品牌以及经纪人同样可以入驻。目前贝壳找房的业务构成分经纪业务、平台业务和其它。经纪业务也就是以链家网为主体的新房、二手房买卖租赁业务，具体包括二手房买卖、新房买卖、新房心选、租赁；平台业务是通过贝壳APP连接21世纪、我爱我家等B端第三方经纪中介和C端用户，贝壳输出底层技术给第三方；其它业务包括装修、房产金融、消费金融、VR看房、社区服务等。截至2019年7月初，贝壳找房已经进驻全国98个城市，连接门店数量2.78万，连接经纪人25.03万，贝壳+链家APP MAU（月活跃用户量）约为7000万。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“链家”到“贝壳找房”的转变有其成功的一面。链家本身通过集合私人房源，形成了较好的品牌，市场上还有很多公寓类的企业，资源可以重复利用。通过平台打造，贝壳找房拉拢了房源，减少了直接竞争，有助于和安居客等平台竞争，也说明当前行业对于房源、门店、客源等资源的拉拢和聚集导向。同时他指出，这样有利于小微中介和公寓经营企业的资源聚集，利好未来信息汇集和交流，因为中小中介本身资源优势不大，通过此类大平台能够降低信息搜索成本以及加快交易效率。“这说明品牌可以独立运作，但资源也可以共享，这是降低中小品牌合作顾虑的一个重要体现。拉拢并求企业规模扩大，是当前此类企业竞争的一个策略体现。但同时平台功能不能随便夸大，最终还是需要通过服务和专业来进行。”严跃进表示。估值超百亿美元到底值不值？有一种说法是，以前大家对链家的印象停留在房产中介，而链家想要打破这一看法，希望外界将链家看作是一个互联网公司，以便其在资本市场上获得更高的估值，于是孵化贝壳找房。公开资料显示，链家从2011年拿到了来自鼎晖投资9400万人民币Pre-A轮融资，2014年完成鼎晖投资和复星锐正资本的数亿人民币A轮融资。2016年4月，链家获得B轮60亿元融资，来自腾讯投资、百度投资并购部、经纬中国、源码资本等。2017年初，融创中国26亿元战略投资链家，还有万科集团、新希望集团、华兴资本、高瓴资本相继战略投资。那么，让链家穿上互联网外衣的贝壳找房到底值不值百亿美元？给企业估值时最常规的方法，是在行业里找一个自由现金流和财务模型相对稳定的公司，进行对标。在具体进行估值时，可以采用PS（市销率估值法）和PE（市盈率估值法）两种估值方法。