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[买房咨询] 明年起,4类房子将不得出租,房东和租客都要留意

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发表于 2020-11-5 16:42:11 |显示全部楼层
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     公开资料显示,2016年中国平均买房年龄是27岁,但是根据贝壳研究院公布的最新数据显示,2020年中国的平均买房年龄已经上升到了30岁。其中一线城市北京、上海的刚需购房者年龄最大,分别达到了35.5岁和36.7岁。买房年龄的变大到底意味着什么?答案其实很简单:一方面说明我国的房价太高。高房价需要的买房资金更多,对应的买房者积累购房资金需要的时间更长;另一方面,说明限购政策在起作用,严调控下国人的购房置业难度在不断加大,很多人的买房计划不得不延后。

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     对于无数年轻人来说,晚买房一两年并不打紧,最可怕的是有人面对高房价已经彻底无能为力了。尤其是过去5-10年,全国房价轮动飙涨,很多一二线城市涨幅远超居民工资收入增幅,随着买房难度越来越高,有些人不得不把租房作为居住第一选择。


     根据《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示,截止到2020年初,我国租房人口数量已经高达2.25亿。且未来受都市圈发展趋势、高房价及限购政策、新生代人群消费升级的影响,租赁人口规模还将大幅上涨。此外,“蓝皮书”也显示有超过60%的租客已租房3年以上,超过20%的租客表示愿意一直租房。在北京、上海、深圳等一线大城市,租房甚至长租事实上也已经成为城市青年解决居住问题的唯一选择。

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     随着我国租房群体日益壮大,这势必会倒逼租赁行业的规范与健全。那么问题就来了,是不是所有的房子都可以拿来出租收费呢?要知道,其实长期以来,绝大多数国人也都潜意识地认为,只要房子是自己的,不管是否有产权,不管是何种类型的房产,自己都有出租赚取收益的权利。而且自己作为房主有着绝对的话语权,任何人都没有权利干涉。正是因为房东有这种思想,所以现实中才屡屡出现房东“欺负”租户,租户利益受损的情况。但事实真的如此吗?

     在今年的9月7号,住房和城乡建设部两个部门联合公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》,其中明确规定了从明年起,这4类房子将不能对外出租。这里需要解释一下,虽然是征求意见稿,但是据以往经验分析,其实征求意见稿到正式出台法规禁令,一般不会超过6个月,也就是说正式的《住房租赁条例》可能会在明年正式出台,也就是说最迟从明年3月份开始,“新禁令”提到的4类房产都不能再出租,租客和房东都要提前知晓、注意:

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     第一类:不符合工程建设强制性标准的房子不得出租

     百度百科词条显示,工程建设强制性标准是直接涉及工程质量、安全、卫生及环境保护等方面的工程建设标准强制性条文。顾名思义其实就是要求出租房需要满足基本的住房质量、安全、消防、抗震等条件。说白了就是能够出租的房屋,必须是经过国家相关机构检验合格的房子。

     这类房子最典型的代表就是城市中的“小产权房”。或因为开发商没有按照施工规范,相关单位未完全审批通过,手续不齐全最终导致无产权,而且房屋本身还存在设计缺陷、安全隐患、消防隐患等。而诸多小产权房中,很多城中村自建住房,更是不符合工程建设强制性标准。“新禁令”明确规定,此类房子未来不能够正常出租,租房者一定要提前知晓,格外留意,切不可贪图便宜承租;

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     第二类:厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不能出租。旨在大力整顿“群租房”乱象

     伴随着房价不断攀升,寸土寸金的大城市住房矛盾更加突出。很多在大城市有房一族,为了充分利用房子,把利益最大化,往往会向到大城市的外地务工人员、刚毕业的年轻人等出租各类能住人的空间。尤其是很多中介机构,更是想方设法提高房屋利用率,比如打隔断、分层,把存储室、卫生间、阳台,甚至是卫生间等作为房间出租,来收取租金。这些在大城市“群租房”中,更是屡见不鲜,很多人也都早已司空见惯。

     但是要知道,这些非居住空间是不能出租住人的,因为一方面会带来用火、用水、用电等消防隐患,尤其是如果室内发生火灾,这些隔断房、非居住空间住人,会给逃生、通风等造成障碍,小则造成不必要的经济损失,大则可能危及生命安全。

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     因此,“新禁令”明确要求:设区的市级以上地方应当规定必要的居住空间标准,明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积。毫无疑问,新规也注意到了城市“群租房”乱象,新规设定非居住空间不能出租,本质上是在大力整顿“群租房”乱象;

     第三类:不符合室内装修国家有关标准的房屋不得出租

     不符合装修标准的房子,尤其是甲醛超标、苯超标的房子,轻则会给承租人带来精神萎靡等症状,重则可能会导致租房人羸患白血病、心脑血管疾病。有研究者认为,白血病65%源于装修甲醛污染。

     谁会把不符合装修标准的房子出租?唯利是图者。比如炒房投资客,他们要靠房子以租养贷,所以新房拿到手后,就会立即火速装修,装修用料也大都会舍品质重性价比,这些材料的甲醛、苯等含量也会严重超标,但是他们不会通风、搁置到房子彻底没有问题才出租;再比如,二房东和中介人员,他们拿到业主的房子后,会根据房屋情况适当自己出资装修升级硬件,最终目的是想提高租金多赚钱,他们自然也不会注重装修材料的选择,更不可能长期通风。

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     “新禁令”将“不符合室内装修国家有关标准”的单独列出来,并且明确要求“不得危及承租人的人身健康”,很显然已经注意到了这类住房的严重危害,也体现了国家对于此类问题的重视。不过我们仍然要提醒大家,新禁令虽然提及了这类问题,但是依然没有出台细则标准,更没有严格要求出租人出具“合格证明”,所以为了自身安全着想,遇到新房尤其是刚刚装修的房子出租,租户一定要格外慎重,可以从邻居、物业等处打探业主装修结束时间,另外如果特别不放心,建议找专业机构鉴定;

     第四类:设立了“居住权”和依法不得出租的房子

     何为设立了“居住权”的房子?是指只对他人所有的住房及附属设施占有、使用的权利。设立居住权,可以根据遗嘱或者遗赠,也可以按照合同约定来进行。

     依法不得出租的房子有以下几类:违章违建的房子、没有产权证书的房子、被司法机关查封的房子、其他房屋共有人不同意出租的房子、被抵押以及未经抵押权人同意的房子等。

     这类房子没有什么好说的,就是明文规定的不能出租的房子,这类房子其实说白了就是房屋产权不明晰或者出租人单方面没有出租的权利。出租人遇到这类房子时,也一定要格外留意,一定要和房主本人验明房产的真实性,即查看业主房子的产权证书。

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     租户需要知晓留心以上四大类房产,同时出租人也要留意知晓呢?原因很简单,“新禁令”设置了惩罚措施,新规中明确,若情节严重的,对个人处1万以上、5万以下罚款。对单位处10万以上、50万以下罚款。如果因承租人身体健康造成的损失或者构成犯罪,依法承担赔偿责任,并追究刑事责任。

     居大城市不易,买房越来越难,租房同样也有很多“坑”,但是作为大城市的初来乍到者,尤其是视租房为刚需的人来说,更要格外留意。虽然国家三令五申未来要加快租赁市场制度完善,但是现在还是处于发展阶段,很多制度规范和法律法规都不完善,所以租户更要注意,尤其是以上这四类房子,不仅可能带来租房纠纷,而且还可能给租房者带来一定的身体健康伤害。




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